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葬儀の知識

死亡時の不動産の名義変更手続きとは?必要書類も紹介します

死亡時の不動産の名義変更手続きとは?必要書類も紹介します

身内が亡くなった際にやらなくてはならない手続きは多くありますが、そうした手続きの中でも特に大変そうに思われるのが不動産の名義変更ではないでしょうか。

本記事では、名義人の死亡に伴う不動産の名義変更手続きの流れ、期限、費用相場、相続税との関連などについて解説します。

死亡時の不動産の名義変更について

名義人の死亡時に行なう名義変更とは、具体的にどういった意味合いを持つ手続きなのか、また誰が関わり、誰が行なうものなのでしょうか。

不動産の名義変更手続きとは

一般に「名義の書き換え」などともいわれる不動産の名義変更手続きとは、不動産を所有している名義人(=登記簿に記載されている不動産の所有権の名義人)を変更する手続きを指します。

別の言い方をすれば、不動産の所有権を別の人に移転するための手続きです。

名義変更手続きは不動産売買などの際にも行なわれますが、名義人の死亡時に行なわれる相続人への名義変更は「相続登記」と呼ばれています。

名義変更手続きに関わってくる人とは

名義変更手続きは、名義人本人(共有不動産であれば共有者も)と新たに名義人となる人との間で行なうべきものです。

しかし、相続登記では名義人本人が既に死亡していることから、その不動産を相続する権利を持つ人(相続人)全員の同意と署名捺印が必要となってきます。

したがって、相続人全員が名義変更手続きに関わることになりますが、実際にその不動産を相続する人の主導で手続きを進めていくことが一般的です。

名義変更手続きは専門家に委託することも可能

名義変更手続きを行なうために特別な資格や免許は必要ありませんので、関係者たち自身で行なうことに何の問題もないでしょう。

しかし、慣れない人にとって容易な手続き内容とはいえません。手間や時間を省く目的や、間違いがないようにという考えなどから、専門家に依頼し手続きを任せるケースが多い傾向です。

名義変更の期限と、名義変更を行なわない場合の問題点

相続登記(名義人の死亡時に行なう不動産の名義変更)に期限はあるのか、また名義変更を行なわなかった場合、どのような問題が生じるのでしょうか。

相続登記の期限

相続登記は、名義人が既に死亡しているということから、できる限りすみやかに行なうのが望ましいですが、本記事投稿日時点では明確な期限は定められておらず、行なわないことによる罰則もありません。(※将来的に期限が定められ義務化する見通しです)

相続登記にかかる時間

相続登記を申請するに当たり提出が必要な書類には、大きく分けて2種類あります。

  1. 亡くなった名義人の出生から死亡までの戸籍謄本、固定資産税評価証明書などの市区町村役場や法務局で手配する書類
  2. 遺産分割協議書、遺言書などの相続人側で用意する書類

もしも、亡くなった名義人が生まれてから亡くなるまで引っ越したことがなく、相続人は同居していたひとり息子だけといったようなケースでは、必要書類を準備するのにさほど時間はかからないでしょう。

なぜなら、必要な公的書類は(本籍地と居住地とが異なっているケースを除けば)居住地の市区町村役場へ出向けばすぐに揃いますし、唯一の相続人であれば分割を協議する必要もないからです。

一方、亡くなった名義人の本籍地が遠方の場合、戸籍謄本を手に入れるために本籍地に出向くか郵送で取り寄せることになるでしょう。生前に本籍地を移したことがあれば、複数箇所からの取り寄せが必要です。

相続人が複数いる場合には、遺言書が残されていなければ遺産分割協議書をまとめるに当たり話し合いが不可欠で、必ずしもすんなりと話がまとまるとは限りません。

また、申請書が法務局に受理されてから実際に名義が変更されるまで、通常2~3週間ほど要します

以上のことを踏まえると、スムーズに手続きを進めることができたとしても、最短1か月程度はかかると考えるべきでしょう。

相続登記を行なわない場合の問題点

前述のとおり、本記事投稿時点では相続登記に期限は設けられておらず、相続登記を行なわないからといって罰せられるわけではありません。

しかし、相続登記を行なわず長期間放置しておけばおくほど、将来的に問題が出てくる傾向です。

たとえば、やがて相続人が亡くなるとその子や孫などに相続権が移るため、代替わりにより相続人の数が増えていき、相続人全員の合意が必要な相続登記だけに手続きの煩雑さが増していきます

また、遺産分割協議も済ませ実情としては所有していると考えられるような不動産であっても、相続登記が行なわれていなければ第三者に対し所有権を主張できず、金融機関からお金を借りる際の担保とすることも、売却することもできません。さらに、二次相続が発生した際に、相続登記をしておかなかったばかりに、その不動産の法定相続分を相続したものとして、法定相続分の不動産評価額を加算して、相続税を申告しなければならないことがまれにあります。

相続登記の流れと必要書類とは

相続登記を自分で行なう際に、知っておきたい手続きの流れと必要書類について確認しておきましょう。

登記事項証明書(登記簿謄本)の取得

手続きの漏れがないようにするため、まずは名義変更の対象となる不動産の登記事項証明書(登記簿謄本)を法務局で取得し、権利状況を確認しておきましょう。

実質的な所有者が登記簿上の名義人と一致しているとは限らず、たとえば亡くなった人がその親の代から居住していた家屋や土地が本人名義ではなく、親や祖父母の名義のままとなっているといった場合もあります。

また、1軒の家が建てられている1カ所の土地であっても1筆ではなく(=登記上複数に分かれている)、複数の地番(=土地に対し1筆ごとに付与される番号)が振られているケースもあります。

相続人調査

次に、亡くなった名義人の戸籍謄本などから、相続人が誰かを確認します。

相続の権利は実生活における関係性ではなく、続柄によって決まります。そのため、絶縁状態にあった兄弟や、親族の誰も知らなかった隠し子など、思いもしなかった相続人の存在が明らかになるケースもあるようです。

必要な公的書類の収集

相続登記の対象となる不動産と相続人の確認を済ませたら、法務局へ申請する際の提出書類を市区町村役場などで入手します。 必要な書類には次のようなものがあります。

  • 亡くなった名義人の出生時まで遡ったすべての戸籍・除籍謄本
  • 被相続人(=亡くなった名義人)の住民票除票または戸籍の附表
  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 実際に相続する人の住民票及び印鑑(認印で可)
  • 相続する不動産の固定資産評価証明書(申請する年度のもの)

遺言書があるかないか、遺産分割するかしないかなどにより提出すべき書類は違ってきますので、事前に確認しておくとスムーズでしょう。

提出書類の作成

遺言や法定相続によらない相続の場合は、相続人全員の実印の捺印のある遺産分割協議書、オンラインで申請する場合や被相続人の戸籍謄本の返却を希望する場合に必要な相続関係説明図など、提出書類を作成します。

こうした書類の作成が必要か否かはケースごとに異なりますので、これも事前に確認しておきましょう。

<ご参考>

遺言書がある場合・・・・遺言書

法定相続の場合・・・・・相続人全員の認印

法定相続以外の場合・・・相続人全員の印鑑証明書を添付した遺産分割協議書

法務局へ申請

上記書類が整い次第、相続登記対象の不動産を管轄する法務局で申請します。 その際、記入する登記申請書には、登録免許税分(評価額に基づいて算定)の収入印紙を貼り付けます。

相続登記にかかる費用とは

相続登記にかかる必要最低限の費用にはどういったものがあるでしょうか。

自分で相続登記を行なう場合

市区町村により変わってきますが、横浜市の例では次のような手数料や税金などがかかってきます。

  • 登記事項証明書(登記簿謄本):1通600円(※1)
  • 戸籍謄本:1通450円
  • 除籍謄本・改製原戸籍:1通750円(※2)
  • 住民票・住民票除票:1通300円
  • 印鑑登録証明書:1通250円
  • 固定資産評価証明:土地1筆につき300円、家屋は固定資産課税台帳1枚につき300円
  • 登録免許税:固定資産評価額の1,000分の4(※33)
  • そのほか交通費や郵送費など

※1 オンラインで申請して送付してもらう場合は1通500円、オンラインで申請し窓口で交付してもらう場合は1通480円。

※2 名義人の死亡により除籍となった戸籍謄本(=除籍謄本)や現行の戸籍法に改正される前の古い戸籍謄本(=改製原戸籍)が必要となる場合のみ。

※3 法定相続人以外が相続する場合は遺贈となり1,000分の2。

司法書士に依頼する場合

専門家である司法書士に依頼する場合は、上記の費用に加えて報酬が発生します。 報酬額は各事務所により異なりますが、3,000万円前後の不動産の相続登記を依頼する場合は概ね10万円程度です。

まとめ

  • 不動産の名義変更とは、登記簿に記載されている不動産の所有権の名義人を変更する手続きを指す。
  • 名義人の死亡時に行なわれる不動産の名義変更を特に「相続登記」と称する。
  • 名義変更の手続きは、専門家である司法書士に依頼することが可能。
  • 相続登記は(本記事投稿日時点では)義務化されていないが、長期間放置すればするほど相続人の代替わりなどにより、状況が複雑化するといった問題が生じる。また、相続登記が行なわれていない不動産は、ローンを組む際の担保とすることができない。
  • 相続登記にかかる費用の大半は登録免許税と、司法書士に依頼する場合の報酬。

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